Steuerberatung für Immobilienwirtschaft & Vermietung

Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Abziehbar sind alle Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung: Abschreibungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Zinsen und Nebenkosten. Bei vermieteten Eigentumswohnungen können Sie 2% des Gebäudewerts (ohne Grund und Boden) jährlich abschreiben. Leerstand mindert die Abzugsfähigkeit von Kosten.

Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei Gewerberaumvermietung können Sie zur Umsatzsteuer optieren und dadurch Vorsteuer geltend machen. Die Option bindet für mindestens 5 Jahre und muss bis zum 31.12. des ersten Jahres erklärt werden. Bei vermischter Vermietung ist eine genaue Aufteilung erforderlich. Die Option kann bei hohen Renovierungskosten vorteilhaft sein.

Private Immobilienveräußerungen sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer bereits nach 3 Jahren oder bei Verkauf im Jahr des Wegzugs plus 2 Folgejahre. Veräußerungsgewinne innerhalb der Frist unterliegen der Einkommensteuer. Modernisierungskosten erhöhen die Anschaffungskosten und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Bei Denkmalimmobilien können Sie Sanierungskosten über 12 Jahre mit jährlich bis zu 9% abschreiben (in den ersten 8 Jahren) und danach 4 Jahre mit 7%. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Auch bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien sind die Sanierungskosten absetzbar. Die höheren Abschreibungen können erhebliche Steuervorteile bringen, erfordern aber meist hohe Investitionen.

Ferienwohnungsvermietung ist meist gewerblich und unterliegt der Gewerbesteuer, wenn sie wie ein Hotelbetrieb geführt wird (Service, regelmäßiger Wechsel). Reine Vermietung ohne Zusatzleistungen bleibt Vermietungseinkommen. Bei Airbnb ist oft die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten. Umsatzsteuer fällt ab bestimmten Umsätzen an. Wichtig ist die Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben sowie die Anmeldung bei der Gemeinde.