Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was das JStG 2026 für Vermieter ändern soll

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann steuerlich nicht den gesamten Kaufpreis abschreiben. Abschreibungsfähig ist grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten. Der Wert des Grund und Bodens bleibt außen vor. Deshalb kann die Kaufpreisaufteilung einer Immobilie über viele Jahre erheblichen Einfluss auf die steuerliche AfA haben.

Genau diese Aufteilung will der Gesetzgeber nun ausdrücklich regeln. Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 den Regierungsentwurf für das Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Darin ist mit einem neuen § 6f EStG erstmals eine detaillierte gesetzliche Regelung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks vorgesehen.

Wichtig ist dabei: Noch handelt es sich um einen Gesetzentwurf. Die neue Vorschrift ist am 16. August 2026 noch kein geltendes Recht. Immobilienkäufer sollten die geplante Regelung dennoch kennen, insbesondere wenn ein Erwerb derzeit vorbereitet wird.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten über die AfA abschreibungsfähig; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
• Nach dem Regierungsentwurf des JStG 2026 soll eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anerkannt werden, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.
• Gibt es keine anzuerkennende vertragliche Aufteilung, sollen Gebäude- und Bodenwert nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden.
• Eine BMF-Arbeitshilfe soll weiterhin eine vereinfachte Aufteilung ermöglichen. Wer davon abweichen möchte, könnte nach dem Entwurf unter bestimmten Voraussetzungen ein qualifiziertes Sachverständigengutachten benötigen.
• Die Neuregelung soll nach dem Regierungsentwurf erstmals Immobilien betreffen, die aufgrund eines nach Verkündung des Gesetzes abgeschlossenen Kaufvertrags oder vergleichbaren Rechtsakts angeschafft werden.

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist

Bei einem bebauten Grundstück werden steuerlich zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter betrachtet: das Gebäude und der Grund und Boden.

Der Gebäudeanteil unterliegt grundsätzlich der Absetzung für Abnutzung – kurz AfA. Bei vielen vor 2023 fertiggestellten Wohngebäuden beträgt die gesetzliche lineare Gebäude-AfA beispielsweise 2 Prozent pro Jahr; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude sieht § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich 3 Prozent vor. Welche Abschreibungsregel tatsächlich anwendbar ist, hängt jedoch vom jeweiligen Gebäude und Sachverhalt ab.

Grund und Boden nutzt sich steuerlich dagegen nicht in gleicher Weise ab. Der darauf entfallende Kaufpreisanteil bildet deshalb grundsätzlich keine laufende AfA-Bemessungsgrundlage.

Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil ist, desto höher ist daher regelmäßig auch die laufende Gebäude-AfA.

Das bedeutet allerdings nicht, dass Käufer den Gebäudeanteil frei festlegen können. Die Aufteilung muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein.

Wie die Rechtslage derzeit aussieht

Nach der bisherigen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Die sogenannte Restwertmethode – also beispielsweise zunächst den Bodenwert abzuziehen und den verbleibenden Kaufpreis vollständig dem Gebäude zuzurechnen – ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht der richtige Ausgangspunkt.

Besonders wichtig ist das BFH-Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19.

Der Bundesfinanzhof stellte dort klar, dass eine im Kaufvertrag enthaltene Aufteilung nicht ohne Weiteres durch das Ergebnis der damaligen BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden durfte. Wird eine vertragliche Aufteilung beanstandet, muss geprüft werden, ob sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist.

Das BMF stellt inzwischen eine überarbeitete Arbeitshilfe zur Verfügung. Die aktuelle Version wurde im März 2026 aktualisiert und berücksichtigt unterschiedliche Verfahren der Immobilienwertermittlung. Sie soll eine typisierte Aufteilung oder die Plausibilitätskontrolle einer vorhandenen Aufteilung ermöglichen.

Was das Jahressteuergesetz 2026 ändern soll

Der Regierungsentwurf greift diese Problematik nun ausdrücklich gesetzlich auf.

Der geplante § 6f EStG sieht zunächst vor, dass eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden steuerlich zugrunde gelegt werden soll, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.

Damit bliebe eine sachgerecht formulierte Kaufvertragsklausel weiterhin von erheblicher Bedeutung.

Was passiert ohne anerkannte Kaufpreisaufteilung?

Kann die vertragliche Aufteilung nicht zugrunde gelegt werden – oder enthält der Vertrag überhaupt keine Aufteilung –, sollen nach dem Regierungsentwurf zunächst Boden- und Gebäudewert getrennt ermittelt werden.

Anschließend wird der tatsächlich gezahlte Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis dieser Werte aufgeteilt.

Für die Wertermittlung verweist der Entwurf auf die Immobilienwertermittlungsverordnung. Vorgesehen ist insbesondere, marktangepasste Werte zu ermitteln und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gegebenenfalls durch marktübliche Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Das kann beispielsweise bei ungewöhnlichem Gebäudezustand, besonderen Grundstückseigenschaften oder anderen wertbeeinflussenden Umständen relevant sein.

Welche Rolle soll die BMF-Arbeitshilfe spielen?

Auch künftig soll das BMF nach dem Regierungsentwurf eine vereinfachte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlichen können.

Deren Ergebnis soll der Besteuerung zugrunde gelegt werden können. Gleichzeitig sieht der Entwurf ausdrücklich die Möglichkeit vor, eine abweichende Aufteilung nachzuweisen.

Für diesen Nachweis stellt der Regierungsentwurf allerdings konkrete Anforderungen: Vorgesehen ist ein für diesen Zweck nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung erstelltes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines entsprechend nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beziehungsweise Gutachters.

Ob diese Regelung im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert bleibt, ist derzeit offen.

Beispiel: Warum einige Prozentpunkte Gebäudeanteil relevant sein können

Vereinfachtes Beispiel; ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, Sonderabschreibungen, abweichender Nutzungsdauer oder weiteren steuerlichen Besonderheiten:

Ein Investor kauft eine vermietete Bestandswohnung für 600.000 Euro. Das Gebäude wurde 2005 fertiggestellt. Für das Beispiel wird daher eine lineare Gebäude-AfA von 2 Prozent unterstellt.

Variante A: Der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil beträgt 60 Prozent.

• Gebäudeanteil: 360.000 Euro
• jährliche AfA bei 2 Prozent: 7.200 Euro

Variante B: Der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil beträgt 70 Prozent.

• Gebäudeanteil: 420.000 Euro
• jährliche AfA bei 2 Prozent: 8.400 Euro

Die Differenz beträgt 1.200 Euro AfA pro vollem Jahr.

Über zehn volle Jahre ergibt sich – unter der vereinfachenden Annahme unveränderter Verhältnisse – allein aus dieser Differenz ein zusätzlicher Abschreibungsbetrag von 12.000 Euro.

Das Beispiel zeigt zugleich die Grenze jeder Gestaltung: Ziel darf nicht ein möglichst hoher Gebäudeanteil um jeden Preis sein. Entscheidend ist eine wirtschaftlich belastbare und dokumentierbare Aufteilung.

Wer besonders betroffen ist

Die geplante Regelung ist insbesondere relevant für:

• private Käufer vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser,
• Immobiliengesellschaften,
• vermögensverwaltende Personengesellschaften,
• Unternehmen, die bebaute Betriebsgrundstücke erwerben,
• Investoren, die größere Immobilienportfolios aufbauen,
• Käufer, bei denen Bodenrichtwert und tatsächliche wirtschaftliche Verhältnisse deutlich auseinanderfallen.

Für selbstgenutzte Immobilien ohne steuerlich relevante Gebäudeabschreibung ist die laufende ertragsteuerliche Bedeutung dagegen regelmäßig deutlich geringer.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen?

1. Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin prüfen

Wer erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags über die steuerliche Aufteilung nachdenkt, verschenkt möglicherweise eine wichtige Dokumentationsmöglichkeit.

Bei einem geplanten Erwerb kann es sinnvoll sein, bereits vor dem Notartermin zu prüfen:

• welcher Gebäudeanteil nach objektiven Bewertungsmaßstäben plausibel ist,
• ob der Vertragsentwurf eine Kaufpreisaufteilung enthält,
• ob Bodenrichtwert, Gebäudezustand und wertbeeinflussende Besonderheiten berücksichtigt wurden,
• wie stark das Ergebnis von der BMF-Arbeitshilfe abweicht.

Eine vertragliche Aufteilung sollte dabei nicht allein steuerlich motiviert festgelegt werden, sondern wirtschaftlich begründbar sein.

2. Wertbildende Besonderheiten dokumentieren

Standardisierte Berechnungen können Besonderheiten eines konkreten Objekts nur begrenzt abbilden.

Relevant können etwa baulicher Zustand, Sanierungsbedarf, Nutzungsmöglichkeiten, besondere Grundstücksmerkmale oder lokale Marktgegebenheiten sein. Welche Faktoren tatsächlich berücksichtigt werden dürfen und wie sie zu bewerten sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Eine Dokumentation sollte möglichst zeitnah zum Erwerb erfolgen.

3. Gutachten wirtschaftlich abwägen

Ein Gutachten verursacht zusätzliche Kosten und ist deshalb nicht automatisch sinnvoll.

Bei hohen Kaufpreisen oder erheblichen Abweichungen zwischen einer typisierten Berechnung und den tatsächlichen Wertverhältnissen kann eine fachgerechte Bewertung jedoch wirtschaftlich relevant sein.

Vor einer Beauftragung sollte geprüft werden, welchen Unterschied ein abweichender Gebäudeanteil tatsächlich bei der steuerlichen Abschreibung bewirken würde und ob der Gutachter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Unrealistisch hoher Gebäudeanteil

Eine Klausel im Notarvertrag macht einen beliebigen Prozentsatz nicht automatisch steuerlich unangreifbar. Auch nach dem Regierungsentwurf soll eine vertragliche Aufteilung nur gelten, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.

Kaufvertrag ohne steuerliche Prüfung unterschreiben

Die Kaufpreisaufteilung wird häufig erst im Rahmen der ersten Steuererklärung thematisiert. Sinnvoller kann es sein, das Thema bereits vor Vertragsabschluss zu klären.

BMF-Arbeitshilfe als unumstößliches Ergebnis ansehen

Die Arbeitshilfe dient der typisierten Ermittlung beziehungsweise Plausibilitätsprüfung. Der Regierungsentwurf sieht ausdrücklich einen abweichenden Nachweis vor. Die dafür vorgesehenen formalen Anforderungen sollten allerdings beachtet werden.

Nur auf den Steuereffekt schauen

Eine höhere AfA kann die laufende steuerliche Belastung reduzieren. Sie ändert aber weder den tatsächlich gezahlten Kaufpreis noch die wirtschaftliche Qualität einer Immobilie. Steuerliche Aspekte sollten deshalb immer Teil einer Gesamtbetrachtung sein.

Ab wann soll § 6f EStG gelten?

Hier ist die Unterscheidung zwischen geltendem und geplantem Recht besonders wichtig.

Der Regierungsentwurf sieht vor, § 6f EStG erstmals auf bebaute Grundstücke anzuwenden, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung des Änderungsgesetzes rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden.

Ein endgültiger Stichtag steht am 16. August 2026 deshalb noch nicht fest: Das JStG 2026 befindet sich im Gesetzgebungsverfahren und ist noch nicht verkündet.

Gerade bei Kaufverträgen, die in den nächsten Monaten abgeschlossen werden sollen, sollte der weitere Gesetzgebungsprozess daher beobachtet werden.

Checkliste: Das sollten Immobilienkäufer jetzt prüfen

• Ist die Immobilie zur Vermietung oder anderweitigen Einkünfteerzielung vorgesehen?
• Enthält der Kaufvertragsentwurf bereits eine Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden?
• Ist diese Aufteilung anhand der tatsächlichen Wertverhältnisse plausibel?
• Wie fällt die Aufteilung nach der aktuellen BMF-Arbeitshilfe aus?
• Gibt es besondere Objektmerkmale, die eine abweichende Bewertung rechtfertigen könnten?
• Wie hoch ist der konkrete AfA-Unterschied zwischen den plausiblen Varianten?
• Ist bei einer erheblichen Abweichung ein qualifiziertes Gutachten wirtschaftlich sinnvoll?
• Erfüllt ein gegebenenfalls beauftragter Sachverständiger die vorgesehenen fachlichen Anforderungen?
• Wird der Kaufvertrag möglicherweise erst nach Inkrafttreten beziehungsweise Verkündung des JStG 2026 abgeschlossen?
• Wurde die Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin steuerlich geprüft?

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien ist kein rein formales Detail. Sie bestimmt wesentlich mit, welcher Anteil der Anschaffungskosten der Gebäude-AfA zugrunde gelegt werden kann.

Mit dem Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 will der Gesetzgeber die bisherigen Grundsätze erstmals umfassender im Einkommensteuergesetz verankern. Besonders relevant ist, dass eine wirtschaftlich tragfähige vertragliche Aufteilung grundsätzlich berücksichtigt werden soll, gleichzeitig aber konkrete Bewertungs- und Nachweisanforderungen vorgesehen sind.

Wer derzeit eine vermietete Immobilie oder ein größeres Immobilienportfolio erwirbt, sollte die Kaufpreisaufteilung deshalb möglichst vor Abschluss des Kaufvertrags prüfen. JHP unterstützt Immobilienbesitzer und Immobilienunternehmen bei der steuerlichen Analyse von Investitionen, Abschreibungen und Immobilienstrukturen. Das Leistungsangebot umfasst ausdrücklich die Beratung der Immobilienwirtschaft und Vermietung.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Insbesondere befindet sich das Jahressteuergesetz 2026 zum dargestellten Zeitpunkt noch im Gesetzgebungsverfahren.

Stand: 16.08.2026

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